- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez.
- Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
Yasal sınır: TÜFE on iki aylık ortalaması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Dolayısıyla sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile, kiraya veren yasal sınırın üzerinde artış talep edemez. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, o oran uygulanır.
Sözleşmede artış hükmü yoksa
Taraflar kira artışı konusunda bir anlaşma yapmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından, aynı sınırı geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar. Uygulamada, kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır.
Burada sık yapılan bir hataya dikkat etmek gerekir: TÜİK bültenlerinde yer alan “yıllık değişim” oranı ile “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı farklıdır. Kira artışında kullanılacak olan ikincisidir.
Örnek: Kira yılı Ekim ayında yenilenen bir sözleşmede aylık kira 20.000 TL olsun. Ekim başında açıklanan Eylül ayı verisinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %40 olduğunu varsayalım. Bu durumda yeni dönemde uygulanabilecek en yüksek kira bedeli 20.000 × 1,40 = 28.000 TL olur.
Örnekteki oran temsilidir. Güncel oranı TÜİK’in resmî internet sitesinden kontrol ediniz.
%25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Konut kiralarında yenilenen dönemlerde artışı bir önceki kira yılı bedelinin %25’i ile sınırlayan geçici düzenleme, 7409 sayılı Kanunla 11 Haziran 2022’de yürürlüğe girmiş, 7456 sayılı Kanunla uzatılarak 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanmıştır. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında da yeniden TÜFE on iki aylık ortalaması sınırı geçerlidir.
Beş yıllık süreden sonra ne olur?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemin başında, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemeyi TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun şekilde yapar. Bu nedenle beş yılın sonunda kira bedeli, piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.
Kira tespit davası ve arabuluculuk
Kira bedelinin belirlenmesi için açılan davaya kira tespit davası denir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre bu dava her zaman açılabilir. Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için:
- davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması, veya
- kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olması ve davanın yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de bu dönemin başından itibaren geçerli olur.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecine ilişkin bilgi için ilk toplantıya katılmamanın sonuçları yazımızı ve Arabuluculuk sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.345, geçici m.1 ve m.2 · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.